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重大命题:本轮楼市调控何时会放松?

来源:看房啦 发布时间:2021-02-02

房地产调控何时会放松?这是当前很多开发商、房产中介、购房者(尤其是投资者),最关心的一个问题。

对于开发商,比如去年在苏州、上海、南京、合肥、北京、无锡、天津等拿高价地的开发商,当前就很苦恼,因为按地价水平,卖房时如果房价没有涨超三成,就赚不到钱。

对于房产中介来说,房屋交易量大跌,不仅影响发展,而且影响到了生存。

对于个人购房者,尤其是部分高位入市的投资客来说,他们正在盼星星盼月亮般的等待政策放松。

那么,就有几个问题困扰着大家:未来政策还会放松吗?何时才会放松?接下来,老杨尝试着回答这两个问题。

未来政策肯定会放松

大家要明白一点,各种“限”的政策,都是针对楼市过热、房价过快上涨的,一旦市场降温了,房价下跌了,自然会放松。市场呈周期性冷热波动,调控政策也随之呈周期性松紧变化。

回顾过去十多年,2004至2007年调控从紧,2008年四季度至2009年放松,2010年至2011年从紧,2012年略松,2013年从紧,2014至2016年一季度放松,2016年二季度至今部分城市收紧。

值得关注的是,也有人认为,中央正在建立房地产调控的长效机制,这个机制实施之后,政策就平稳了,不存在放松的可能了,未来政策一直会呈压制状况,房价也不可能再度出现大涨了。

房地产长效机制,并不是近期的新鲜词,早在2013年就提出来了,但一直无果。尤其是2014年楼市降温之后,相关部委也不再提及。直到本轮房价大涨之后,为了稳定房价而再次提出。

2016年12月中央经济工作会议中提出:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

由上可知,房地产长效机制包括金融、土地、财税、投资、立法等多个手段,其中也包括大家最关注的房产持有税。据说,这一方案正在紧锣密鼓的筹备中。

不过,老杨认为,长效机制越早推出,则限购限贷限价等短期措施越有可能退出;另外,房地产市场天生具有波动性,即便建立了长效机制,未来某些时段,仍会出现某些城市的房价明显上涨,届时仍需要适量的短期行政干预;而市场低迷时,还会放松短期政策,如果低迷程度超过官方忍受的底限,则长效机制中部分抑制需求的政策也会退出。

本次调控放松的重要窗口是2019年

先从近期的一次重要会议精神,略探最新政策形势。11月21日,住建部、国土部、央行在武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,部署近期房地产工作。

会议强调,坚持调控目标不动摇、力度不放松,不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。大力整顿规范市场秩序,坚决打击投机炒作。

说得如此赤裸,就不用老杨解释了吧。当前,以及未来几个月(至少半年吧),政策面应不会出现明显松动。

什么时候才会实质放松?请大家注意一个关键词:防止出现大起大落。这句话同样出现在去年12月的经济工作会议上。

按老杨理解,从2016年3.25沪深率先出新政,至9.30住建部开会圈定16城集体调控,到2017年3月以北京为代表十几个城市出新政,到2017年9月下旬至今20多个城市出新政,主要目标是防止房价大起。

当然,事实上部分城市房价已经大涨。那么,在这些城市,防止房价大起,事实上就转化成:防止房价进一步大起。这个效果正在显现中,比如北京、上海、天津、合肥、苏州、厦门等城市的二手房价开始跌了,尤其是环京地区跌幅更大,已有哀鸿遍野之感。

进入2018年,我认为主要目标,将由防止房价大起,慢慢转为:防止房价大落。估计2018年四季度前后,防止房价大落,就成为主要目标了,2019年则会进一步强化这一目标。

另外,2017年7月底,在国新办的新闻发布会上,中央财经领导小组办公室经济一局局长王志军表示:对于“灰犀牛”事件,因为问题已经存在了,也有征兆,所以对这类问题要增加危机意识。对存在的“灰犀牛”风险隐患,如影子银行、房地产泡沫、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题,要摸清情况,区分轻重缓急和影响程度,突出重点,采取有效措施,妥善加以解决。

这也就是说,房地产泡沫已经出现,必须摸清泡沫大小情况,然后采取措施,防范这头“灰犀牛”,由静静吃草变为践踏式狂奔。2018年下半年至2019年,将是防范牛奔的关键时间窗口。

而政策的变化,也将是渐进式的,先是部分地方政府暗松、小松,接着是明松,最后相关部委放松部分调控措施。政策的实质性变化,估计会出现在2019年。

政策放松的最早信号,很可能有两个,一是部分城市限购暗松,比如可以补交社保;二是由“认房又认贷”,转变为“只认房不认贷”。这两条不会由中央部委统一出文件,而是由地方政府和商业银行按自身情况而实施。从2018年下半年开始,大家就应关注这两个最早的信号了。

至于很多关注的新盘限价,放松是必然的,但信号价值并不高。当前,包括北京、上海、苏州、合肥、深圳等多个城市,限价正在松动中,主要是因为二手房价下跌后,限价意义不大了,按限价开盘,部分新盘也难以出现热销局面了。估计2018年,多数城市都会放松,甚至取消楼盘限价。

本文首发于功夫财经

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